被災地で拡大した土地区画整理事業の区域を縮小するアイディアを募集します(修正版)。 - 革新的国家公務員を目指してー自由と民主主義を信じ国益を考えるーAiming at the innovative official

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2013/12/04

被災地で拡大した土地区画整理事業の区域を縮小するアイディアを募集します(修正版)。

 東北大学のU先生から、過大な区域を都市計画決定した土地区画整理事業について、地区を限定して事業を進めるためのアイディアを求められました。

 僕なりに、手法を考えてみましたが、土地区画整理事業の実務に詳しい方のアイディアやご批判をお願いします。

 私の分析内容は以下のとおりです。

広めに都市計画決定した土地区画整理事業を縮小する方法について

1 法制度の縛り
(1) 照応の原則―現地換地が原則。これを破ると訴訟リスクがある。
(2) 照応の原則の例外である「津波復興住宅等建設区」を定めた場合には、都市計画決定をした施行地区全体から申し出を受ける必要がある。=工区分けして段階的に施行できない。
(3) 施行地区を工区分けして段階的に施行した場合、換地は工区内で行わなければならない。工区を越えて換地した場合、宙ぶらりんの権利が発生するため。工区を超える場合には、工区を越えて全体で換地計画を決定しなければならない。

2 望ましい事業の実体的な進め方
(1) 被災地においては、現地に戻って、自力で建物を建てる希望者が減少していえて、現地で建て替える意向のある人の土地と、そこでは建築物建てる意向のない人の土地が混在している。このため、現地に戻って建物を建てる意向のある人の換地を、特定の場所(例えば中央部)に集めて、そこから工事を始める。
(2) 現地に戻る意向のない地権者も、土地を最後まで事業を実施せずに放置することには財産価値が失われることから納得しない。そのような現地に戻る意向のない地権者の土地も現地に戻る地権者の周辺に換地をする。この場合、大街区にして、区画道路はいれずに、まとめて売却して他の利用がしやすいように街区設計する。

3 事業の進め方のアイディア
(1) 案1 地区全体を施行地区として、東日本大震災復興特別区域法に基づく、津波復興住宅等建設区を中心部に設定して、地区全体から申し出換地を受ける。
(課題)
1 この場合には、地区全体の仮換地指定を同時に行わざるを得ない。その際に、うまく、地区内の建設地区を希望する者と、現地で土地は保有したいが現地再建はあきらめた人、転出したい人との間を調整して、膨大な規模の地区で仮換地設計ができるかが疑問。
2 工区わけして工事をすることはできず、事実上に工事を先行的に中心部で行うのみ。
3 この場合には、地区転出者の土地を買収する手法が存在しない。なお、減価補償地区であれば、減歩緩和のために買収することも可能。
4 住宅だけでなく公益的施設が対象となっているが、例えば、業務施設や商業施設が津波復興住宅等建設区の対象となるかは不明である。

(2) 案2 中心部に一団地の津波防災拠点市街地形成施設の都市計画決定を行い、地区内のうちの現地立て替えの意向のない土地を市町村が買収する(津波復興拠点整備事業で全額国費もち)。基本的には、一団地の津波防災拠点市街地形成施設及びその周辺と連絡道路を第一期の工区として土地区画整理事業を実施する。
(長所)
1 現地建て替えの意向のない地権者は、そのまま現金をもって、外に転出するか、中心部の外側に土地を取得して、地権者として残るかを選択できる。土地取得をしたい場合には、中心部に移りたい周辺部の地権者の土地をあっせんして、その土地を売却させ、周辺部の地権者のその用地費をもって、中心部の市有地を取得するか、市有地を借地して建物をたてることができる。これは土地区画整理事業制度の外の売買なので照応の原則が適用されない。
2 また、用途も住宅だけでなく、商業施設や業務施設でも対応が可能である。
(課題)
1 津波復興拠点整備事業は原則1町村2カ所までとされているので、これを、土地区画事業を縮小するという観点から、3地区目の津波復興拠点整備事業を復興庁、国土交通省を説得できるか?結局、周辺工区は復興交付金では手をつけないとすれば総体として安上がりというのが財務省に対する説得材料。
2 中心部に移りたい人の土地を買収するのに復興交付金がでない。

(3) 案3 中心部に災害復興公営住宅(戸建て、長屋建てを想定)を計画して、用地買収を行う。基本的には災害復興公営住宅とその周辺を工区設定して土地区画整理事業を実施する。
(長所)
1 このうち、現地自立再建を希望する人は、その希望に添った住宅の設計を市町村に依頼し、5年経過後に災害公営住宅を払い下げてもらう。
2 中心部での、自立再建を希望しない地権者は、土地を公営住宅の補助で買い取る。
3 また、(2)と同じく、中心部以外の施行地区内で土地をもっていたい人に対しては、現地再建を中心部で希望する者に対して土地を売却し、その売却費用をもって、現地再建を中心部で希望する者は、希望にそった設計の公営住宅に入居する、又は公営住宅用地として市町村が買収した土地を購入する(この場合には、市町村は用地費の補助金返還が必要)。これも土地区画整理事業制度の外の話なので照応の原則が適用されない。
(課題)
1 公営住宅を間に入れるので、店舗付き住宅や商業施設、業務施設には対応が難しい。
2 公営住宅の払い下げのときに、うまく、居住者に払い下げられるかについては工夫がいる。
3 現地自立再建を希望する人の土地を買収するのに復興交付金がでない。

 案の2か案の3が実現性があるかなと思っています。もっと別の進め方など、ご意見、ご批判をお願いします。

 追記
(4)案4 土地区画整理事業の施行地区のうちで、中心部にうつってでも現地自立再建をしたい人の土地を防災集団移転促進事業で買収する。また、中心部の土地も防災集団移転促進事業の住宅団地として買収する。これによって、中心部で自立再建の意向のない人の土地も復興交付金で買収できる。
(長所)
・中心部の外側で、現地で自立再建をしたい人の土地を市町村が買収する場合にも、復興交付金の対象となる。
(課題)
・散在的に市町村が買収する中心部の外の土地について、災害危険区域がうまくかけられるか。また、中心部よりも山側などで、中心部よりも安全な地区で中心部に移りたいという人の買収まで防災集団移転促進事業で対応できるか、また、そこに災害危険区域をかけれらるか。
・工業用地や商業用地については、防災集団移転促進事業での対応には限界がある。特に工業など業務系。

 案の4を追加しました。広くアドバイスを求めます。
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プロフィール

佐々木晶二

Author:佐々木晶二
現役国家公務員(現在研究休職中)です。
早朝、毎日、一冊以上の読書を目指しています。
今は、平日は、都市計画と東日本大震災関係の本を読んでいます。
休日は、海外情報、古典、歴史など、幅広く教養をつけるための本を読んでいます。

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